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河南提高土地增值税 转让非住宅类二手房税率多一倍

【导语】:从2012年1月1日起,河南省的土地增值税政策再次发生变化,新公布的核定征收税率跟原有政策相比大幅提高。我省地税部门相关负责人表示,这意味着房地产开发商的税负增加了。

  ●普通住宅核定征收率由2%提至5%

  近日,省地税局发布了《关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》,对土地增值税核定征收率进行了大幅调整。其中,普通标准住宅的征收率,由2%上调到5%;除普通标准住宅以外的其他住宅,由4%上升到6%;如果房地产开发商擅自销毁账簿或申报的房子价格明显偏低时,面临的征收率将由过去的8%上升到10%。

  “10%的征收率算是相当高了,这次的调整幅度不小。”郑州市二七区地税局税政专家王国娜表示,新政策让开发商的税负明显提高。

  依据新政策来计算,假设一个实行核定征收的房地产企业有1万平方米的普通住宅要销售,每平方米销售价格为7000元,该企业需要缴纳的土地增值税为7000×10000×5%=350万元。

  而按原有政策,该企业需要缴纳的土地增值税为7000×10000×2%=140万元。也就是说,从明年1月1日起,仅土地增值税一项,开发商就要多付210万元。

  ●开发商卖车库的预征税款支出增加

  提到房地产业税收,就不得不提到一个词“预征”。由于房地产项目在建设过程中就开始销售,因此税务部门对房地产行业实行了一个特殊政策:先预征,再清算,清算时多退少补。

  本次省地税局发布的新政中,并未涉及预征率的调整,但特意强调了地下室、车库的税收征管,在预征时可以跟着普通住宅的预征率走,不过在最后清算阶段,就不能再按照普通住宅来算了。“现在很多开发商在销售房子时,会随着房子销售地下室和车库,价格还不低,一些车库的价格甚至比车还贵。”王国娜说。

  据了解,新政规定,在预征阶段,地下室、车库采用随房确定的原则。卖的房子是普通住宅,地下室和车库就按普通住宅的预征率来走;卖的房子是144平方米以上的非普通住宅,地下室和车库就按非普通住宅以外的项目走。但当最后清算时,所有的地下室、车库收入都应并入除住宅以外的其他房地产项目。

  目前,我省其他房地产项目的预征率是4.5%,而普通住宅的预征率仅为1.5%。也就是说,在销售地下室和车库时,开发商需要向税务部门缴纳的预征税款大幅增加了。

  ●个人转让非住宅类二手房 税率上调至6%

  为了避税,一些市民在转让二手房时,会故意不出具发票,从而让税务部门选择核定征收这种方法来征收税款。目前,我省对个人转让二手房的核定征收率的政策是:普通标准住宅为2%,普通标准住宅以外的其他房地产项目为3%。

  而新政规定,从2012年1月1日起,个人转让除住宅以外的其他房地产项目,如果实行核定征收的方法征收土地增值税,核定征收率增加为6%,整整提高了1倍。

  因此,税务人员提醒纳税人,以后转让二手房时,可以找个中介仔细算算,是按照核定征收的方式缴税划算,还是按照据实征收的方法划算。

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